قرارداد مشارکت در ساخت فقط توافقی برای ساخت یک ساختمان جدید نیست؛ در این قرارداد، مالک زمین و سازنده درباره سرمایه، هزینه ساخت، سهم هر طرف، زمان اجرای پروژه و نحوه انتقال مالکیت با یکدیگر توافق می کنند. یک بند مبهم در هر کدام از این موضوعات می تواند در ادامه پروژه به اختلاف جدی منجر شود. وکیل قرارداد مشارکت در ساخت با بررسی اسناد ملک، وضعیت طرفین و شرایط پروژه، ریسک های حقوقی قرارداد را پیش از امضا مشخص می کند و در صورت بروز اختلاف نیز مسیر قانونی پیگیری را بررسی خواهد کرد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک معمولا زمین یا ملک خود را به عنوان آورده وارد پروژه می کند و سازنده تامین مالی و اجرای عملیات ساختمانی را بر عهده می گیرد. در مقابل، پس از اجرای پروژه، واحدها یا منافع حاصل از ساخت طبق توافق میان طرفین تقسیم می شود.
مبنای این تقسیم بندی برای همه پروژه ها یکسان نیست. ارزش زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک، تعداد واحدهای قابل احداث، تراکم قابل دریافت و تعهدات سازنده از عواملی هستند که در تعیین سهم طرفین اثر دارند.
برای مالکی که ساختمان قدیمی یا فرسوده دارد، اما سرمایه یا تخصص لازم برای ساخت بنای جدید را ندارد، مشارکت در ساخت یکی از روش های تامین مالی و اجرای پروژه است. در طرف مقابل، سازنده نیز بدون خرید کامل زمین وارد پروژه می شود و در ازای سرمایه و فعالیت خود، سهمی از ساختمان جدید دریافت می کند.
قبل از امضای قرارداد، وضعیت سند، بدهی ها، محدودیت های ثبتی، امکان اخذ مجوزهای لازم و توان مالی و اجرایی سازنده باید بررسی شود. صرف توافق روی درصد سهم، برای شروع چنین پروژه ای کافی نیست.
قرارداد باید مشخص کند هر طرف دقیقا چه چیزی را وارد پروژه می کند و در چه تاریخی باید تعهد خود را انجام دهد. عبارت هایی مانند «ساخت طبق توافق طرفین» یا «تحویل در زمان مقرر» بدون تعیین جزئیات، در زمان اختلاف کمک زیادی به طرفین نمی کنند.
درصد سهم باید بر اساس ارزش آورده طرفین و شرایط واقعی پروژه تعیین شود. فقط نوشتن عبارتی مانند «سهم مالک ۵۰ درصد و سهم سازنده ۵۰ درصد» کافی نیست؛ باید مشخص شود این درصد دقیقا نسبت به چه چیزی محاسبه می شود و واحدها، پارکینگ، انباری و سایر قسمت های قابل اختصاص چگونه میان طرفین تقسیم خواهند شد.
اگر پروژه در مرحله بعدی با تغییر هزینه ساخت، تغییر نقشه یا تغییر مشخصات واحدها روبرو شود، قرارداد باید تکلیف این تغییرات را نیز روشن کرده باشد.
مراحل پروژه باید تا حد امکان دارای زمان مشخص باشند؛ از تحویل ملک و اقدام برای مجوزهای لازم گرفته تا تخریب، شروع عملیات، پایان ساخت، اخذ مدارک مربوط به ساختمان و انتقال اسناد.
برای تاخیر نیز باید ضمانت اجرای مشخصی در قرارداد پیش بینی شود. وجه التزام یکی از ابزارهایی است که در قراردادهای این حوزه برای تعیین خسارت ناشی از تخلف یا تاخیر مورد استفاده قرار می گیرد.
تعهد مالک فقط تحویل ملک نیست. همکاری در امور اداری و ثبتی، ارائه مدارک مورد نیاز، حضور در مواردی که برای پیشبرد پروژه ضروری است و انجام تعهدات مربوط به انتقال یا تنظیم اسناد، بسته به مفاد قرارداد، می تواند بر عهده مالک قرار گیرد.
هر تعهد باید با زمان انجام و ضمانت اجرای آن مشخص شود تا در ادامه پروژه درباره حدود مسئولیت طرفین اختلاف ایجاد نشود.
قرارداد مشارکت در ساخت بدون ضمانت اجرای مناسب، در برابر تخلف یکی از طرفین آسیب پذیرتر است. وجه التزام، تضمین انجام تعهد، تعیین شرایط فسخ یا پیش بینی سازوکار مشخص برای حل اختلاف، از مواردی هستند که باید متناسب با پروژه تنظیم شوند.
در این بخش نمی توان برای همه قراردادها یک نسخه ثابت پیچید. نوع تضمین باید با ارزش ملک، میزان سرمایه سازنده و اهمیت تعهد مورد نظر تناسب داشته باشد.
بخش قابل توجهی از اختلافات این حوزه از مرحله اجرای قرارداد شروع می شود؛ یعنی زمانی که طرفین درباره تعهدی که در زمان امضا ساده به نظر می رسیده، برداشت متفاوتی پیدا می کنند.
اگر سازنده در مهلت تعیین شده برای انجام تعهدات قراردادی اقدام نکند، نوع اقدام حقوقی به متن قرارداد، نوع تعهد و وضعیت پروژه بستگی دارد. گاهی موضوع اختلاف انجام نشدن یک اقدام مشخص مانند پیگیری مجوز است و گاهی تاخیر یا توقف پروژه، مجموعه ای از تعهدات سازنده را تحت تاثیر قرار داده است.
پس از پیشرفت پروژه، ممکن است متراژ واقعی واحدها با پیش بینی اولیه تفاوت داشته باشد. در چنین شرایطی، متن قرارداد و نحوه تعیین سهم طرفین اهمیت زیادی پیدا می کند. باید مشخص باشد اختلاف متراژ چگونه محاسبه و تسویه خواهد شد و تکلیف واحدهایی با متراژ متفاوت چیست.
در بعضی پروژه ها اجرای ساخت به تجمیع چند ملک وابسته است. اگر یکی از مالکان از همکاری خودداری کند یا وضعیت حقوقی یکی از املاک با آنچه در ابتدا تصور شده متفاوت باشد، پروژه با مشکل مواجه می شود. پیش بینی این وضعیت در قراردادهای مربوط به تجمیع اهمیت ویژه ای دارد.
اینکه سازنده بتواند قرارداد یا حقوق و تعهدات خود را به شخص دیگری منتقل کند، موضوعی نیست که بدون بررسی مفاد قرارداد بتوان درباره آن پاسخ یکسانی داد. قرارداد باید وضعیت انتقال به غیر و حدود رضایت مالک را روشن کند.
نقش وکیل از زمان بروز اختلاف شروع نمی شود. بخش مهمی از کار حقوقی، پیش از امضای قرارداد انجام می شود؛ جایی که هنوز امکان اصلاح شروط و کاهش ریسک وجود دارد.
وکیل می تواند اسناد ملک و وضعیت حقوقی آن را بررسی کند، مفاد پیشنهادی قرارداد را ارزیابی کند و درباره تعهدات هر یک از طرفین، نحوه تقسیم سهم، زمان بندی، تضمین ها و شرایط فسخ یا حل اختلاف نظر حقوقی ارائه دهد.
در مذاکره نیز موضوع فقط رسیدن به یک درصد مشخص نیست. گاهی یک شرط درباره نحوه انتقال سند یا ضمانت تاخیر، از چند درصد اختلاف در سهم اهمیت بیشتری برای آینده پروژه دارد.
اگر یکی از طرفین از انجام تعهد خودداری کند، وکیل بر اساس قرارداد و شرایط پرونده، اقدام حقوقی مناسب را بررسی می کند. ارسال اظهارنامه، پیگیری اجرای تعهد، مطالبه خسارت یا طرح دعوا از جمله اقداماتی هستند که بسته به موضوع اختلاف مطرح می شوند.
پیگیری اختلاف در این مرحله باید بر اساس مدارک انجام شود. قرارداد، الحاقیه ها، رسیدها، مکاتبات، صورت جلسه ها و اسناد مربوط به روند اجرای پروژه می توانند در تعیین حقوق طرفین اهمیت داشته باشند.
پایان عملیات ساختمانی لزوما به معنای پایان تمام تعهدات قراردادی نیست. مسائل مربوط به تحویل، متراژ، تفکیک، انتقال اسناد و تعهدات باقی مانده ممکن است همچنان نیازمند پیگیری باشد.
وکیل در این مرحله می تواند مفاد قرارداد را با وضعیت واقعی پروژه تطبیق دهد و در صورت وجود اختلاف، راهکار حقوقی متناسب با همان تعهد را بررسی کند.
در انتخاب وکیل برای یک قرارداد مشارکت در ساخت، صرف عنوان «وکیل ملکی» اطلاعات کافی در اختیار مالک یا سازنده قرار نمی دهد. موضوع پرونده باید با سابقه وکیل ارتباط داشته باشد و وکیل با قراردادها و دعاوی مرتبط با املاک و ساخت و ساز آشنا باشد.
چند موضوع را پیش از انتخاب وکیل بررسی کنید:
آیا قرارداد پیش از امضا بررسی و اصلاح می شود یا فقط پس از اختلاف پیگیری خواهد شد؟
آیا اسناد و وضعیت حقوقی ملک نیز بررسی می شود؟
تجربه وکیل بیشتر در تنظیم قرارداد است یا دعاوی ناشی از مشارکت در ساخت؟
حدود خدمات و حق الوکاله از ابتدا روشن است؟
در صورت بروز اختلاف، مسیر پیگیری و مدارک مورد نیاز برای موکل توضیح داده می شود؟
برای پروژه های ارزشمند، تصمیم گیری صرفا بر اساس مبلغ حق الوکاله منطقی نیست. هزینه حقوقی باید در کنار ارزش ملک، پیچیدگی قرارداد و ریسک مالی پروژه سنجیده شود.
افشین دادگستر، وکیل پایه یک دادگستری متولد ۱۳۷۲ است. او پس از دریافت مدرک کارشناسی، در آزمون کارآموزی وکالت سال ۱۳۹۷ با رتبه ۵۹۷ پذیرفته شد و فعالیت حرفه ای خود را در شرکت ها و موسسات مختلف آغاز کرد.
حوزه فعالیت افشین دادگستر شامل دعاوی حقوقی و کیفری، پرونده های مربوط به مالکیت صنعتی و علائم تجاری، جرایم پزشکی و دارویی، مواد مخدر، خانواده، امور ثبتی، جرایم سایبری و رمز ارزها است. در کنار این حوزه ها، رسیدگی و مشاوره در پرونده های ملکی و قراردادهای مشارکت در ساخت نیز از موضوعات مرتبط با فعالیت حقوقی اوست.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، موضوعاتی مانند تعیین سهم مالک و سازنده، تعهدات طرفین، زمان بندی اجرای پروژه، ضمانت اجرای تخلفات، انتقال سند و اختلافات ناشی از اجرای قرارداد اهمیت زیادی دارند. بررسی دقیق این موارد پیش از امضای قرارداد، از بروز بسیاری از اختلافات در مراحل بعدی جلوگیری می کند
حق الوکاله عدد ثابتی برای تمام قراردادهای مشارکت در ساخت ندارد. نوع خدمت، ارزش و پیچیدگی پروژه، تعداد طرفین، حجم مذاکره، بررسی اسناد و اینکه وکیل صرفا قرارداد را بررسی می کند یا وکالت یک دعوای حقوقی را نیز بر عهده می گیرد، در هزینه نهایی اثر دارد.
پیش از شروع همکاری، دقیقا مشخص کنید هزینه مربوط به کدام خدمت است؛ مشاوره، بررسی اسناد، تنظیم یا اصلاح قرارداد، مذاکره با طرف مقابل یا پیگیری پرونده قضایی.
اگر در حال مذاکره برای مشارکت در ساخت هستید، قبل از امضای قرارداد می توانید متن قرارداد و مدارک مربوط به ملک را برای بررسی حقوقی در اختیار وکلای آوای وکلا قرار دهید تا تعهدات طرفین، ضمانت اجراها و ریسک های حقوقی قرارداد بررسی شود.
اگر قصد امضای قرارداد مشارکت در ساخت را دارید یا در اجرای قرارداد با مالک یا سازنده دچار اختلاف شده اید، پیش از هر اقدام حقوقی موضوع را با یک وکیل متخصص بررسی کنید. آوای وکلا با بررسی قرارداد، اسناد ملک و تعهدات طرفین، مسیر حقوقی مناسب برای تنظیم قرارداد یا پیگیری اختلاف را به شما توضیح می دهد. برای دریافت مشاوره حقوقی و بررسی پرونده خود با آوای وکلا در ارتباط باشید.
در این مقاله، قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه تعیین سهم مالک و سازنده، تعهدات طرفین، زمان بندی پروژه و ...
وکیل وصول مطالبات یا وکیل بدهی، یک وکیل است که در حوزه قانونی برای بازیابی بدهی‌های مالی کار می‌کند. ...
استرداد جهیزیه به معنای بازگشت مبلغی است که در ازدواج به عنوان جهیزیه تعیین شده بود به یکی از طرفین ...
معاملات ملکی یکی از پیچیده‌ترین و مهمترین معاملاتی هستند که ممکن است برخی مشکلات و موانع قانونی، فن ...