اگر خریدار یک آپارتمان پیش فروش شده اقساط خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده چه حقی دارد؟ آیا می تواند قرارداد را فسخ کند و ملک را به شخص دیگری بفروشد؟
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل عدم پرداخت اقساط در ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است، اما عقب افتادن یک قسط به تنهایی به معنای پایان قرارداد نیست. در قراردادهای رسمی مشمول این ماده، فروشنده باید موضوع را به دفترخانه اعلام کند تا اخطار قانونی برای خریدار صادر شود. اگر خریدار در مهلت تعیین شده بدهی خود را پرداخت نکند، حق فسخ برای فروشنده ایجاد خواهد شد. البته وجود شرط فسخ در قرارداد یا اختلاف بر سر انجام تعهدات سازنده، وضعیت حقوقی پرونده را تغییر می دهد.
عدم پرداخت اقساط یکی از دلایل قانونی ایجاد حق فسخ برای پیش فروشنده است. با این حال، میان تاخیر در پرداخت، ایجاد حق فسخ و پایان یافتن قرارداد تفاوت وجود دارد.
فرض کنید شخصی واحدی را در یک پروژه ساختمانی پیش خرید کرده و متعهد شده است بخشی از قیمت ملک را در چند قسط بپردازد. پس از پرداخت مبلغ اولیه، دو قسط بعدی را پرداخت نمی کند. فروشنده نیز به دلیل تامین نشدن هزینه های پروژه تصمیم می گیرد قرارداد را بر هم بزند.
در چنین وضعیتی باید مشخص شود قرارداد چه شرایطی برای عدم پرداخت اقساط تعیین کرده و آیا مقررات ماده ۱۶ بر آن حاکم است یا خیر.
اگر قرارداد رسمی مشمول ماده ۱۶ باشد و شرط مستقل دیگری برای فسخ پیش بینی نشده باشد، فروشنده باید مراحل مقرر در این ماده را طی کند. پس از پایان مهلت قانونی و باقی ماندن بدهی، حق فسخ ایجاد می شود.
اما اگر در قرارداد برای عدم پرداخت اقساط حق فسخ یا شرط فاسخ مستقلی تعیین شده باشد، بررسی اعتبار و آثار آن شرط ضرورت دارد. در این حالت نمی توان بدون مطالعه قرارداد، اجرای تشریفات ماده ۱۶ را در تمام موارد الزامی دانست.
ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ به موضوع پرداخت نشدن اقساط بها یا عوض قراردادی اختصاص دارد.
بر اساس این ماده، اگر پیش خریدار تعهدات مالی خود را در موعد تعیین شده انجام ندهد، پیش فروشنده باید موضوع را به صورت کتبی به دفترخانه تنظیم کننده قرارداد اعلام کند.
دفترخانه موظف است ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار دهد و برای پرداخت اقساط معوقه یک ماه مهلت تعیین کند. اگر بدهی در این مهلت پرداخت نشود، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد خواهد داشت.
سه نکته در اجرای این ماده اهمیت دارد:
تاخیر در پرداخت اقساط باید بر اساس تعهدات قراردادی احراز شود.
دفترخانه تنظیم کننده سند، مرجع اخطار قانونی موضوع ماده ۱۶ است.
پس از طی تشریفات و پایان مهلت یک ماهه، در صورت باقی ماندن بدهی، حق فسخ برای پیش فروشنده ایجاد می شود.
ماده ۱۶ صرفا درباره پرداخت وجه نقد نیست و از عبارت «بها یا عوض قراردادی» استفاده می کند. بنابراین اگر عوض قرارداد چیزی غیر از پول باشد، باید نوع تعهد و شرایط انجام آن نیز بررسی شود.
برای استفاده از حق فسخ قانونی، فروشنده باید بتواند هم وجود بدهی و هم رعایت تشریفات مربوط را اثبات کند.
نخست باید قرارداد و جدول پرداخت ها بررسی شود. مبلغ هر قسط، تاریخ سررسید، پرداخت های انجام شده و مانده بدهی باید مشخص باشد.
گاهی اختلاف طرفین بر سر اصل بدهی نیست، بلکه درباره زمان پرداخت یا شرایط مطالبه آن است. برای مثال، ممکن است پرداخت یک قسط به رسیدن ساختمان به مرحله مشخصی از ساخت وابسته باشد.
در چنین پرونده ای، پیش از هر اقدامی باید روشن شود که موعد پرداخت واقعا فرا رسیده است یا خیر.
اگر شرایط اعمال ماده ۱۶ وجود داشته باشد، پیش فروشنده باید عدم پرداخت اقساط را به دفترخانه ای اعلام کند که سند رسمی پیش فروش در آن تنظیم شده است.
در درخواست کتبی، مشخصات قرارداد، اقساط پرداخت نشده و تاریخ سررسید آنها درج می شود. اسناد مربوط به بدهی نیز باید برای بررسی ارائه شود.
ارسال یک پیامک یا اعلام شفاهی فسخ به خریدار جایگزین تشریفات قانونی این ماده نیست.
دفترخانه پس از دریافت اعلام کتبی، مکلف است ظرف یک هفته اخطار لازم را به پیش خریدار ارسال کند.
هدف از این اخطار، اطلاع رسمی خریدار از بدهی و فراهم کردن فرصت پرداخت است. مدارک مربوط به صدور و ابلاغ اخطار در اثبات رعایت تشریفات اهمیت دارند.
اگر بعدا میان طرفین اختلاف ایجاد شود، فروشنده باید بتواند نشان دهد که روند قانونی اخطار به درستی طی شده است.
پیش خریدار پس از اخطار قانونی، یک ماه برای پرداخت اقساط معوقه فرصت دارد.
چنانچه بدهی در مهلت قانونی پرداخت شود، عدم پرداخت سابق به تنهایی مبنای فسخ موضوع ماده ۱۶ نخواهد بود.
در مقابل، اگر خریدار بدهی خود را تسویه نکند، فروشنده پس از پایان مهلت می تواند از حق فسخ ایجاد شده استفاده کند.
تاریخ ابلاغ اخطار، زمان پایان مهلت و اسناد پرداخت یا عدم پرداخت باید با دقت بررسی شوند؛ زیرا اختلاف چند روزه نیز بر نتیجه پرونده اثر می گذارد.
ایجاد حق فسخ با اعمال آن یکسان نیست.
پس از تحقق شرایط قانونی، فروشنده باید اراده خود برای فسخ قرارداد را به نحوی روشن و قابل اثبات اعلام کند. ارسال اظهارنامه رسمی یکی از روش های مناسب برای ثبت و اثبات اعلام فسخ است.
در صورتی که خریدار با فسخ مخالفت کند یا وضعیت حقوقی قرارداد و سند نیازمند تعیین تکلیف قضایی باشد، طرح دعوای تایید فسخ مطرح می شود.
اگر خریدار اقساط قرارداد پیش فروش را پرداخت نکرده یا فروشنده بدون رعایت شرایط قانونی قصد فسخ قرارداد را دارد، پیش از هر اقدامی با یک وکیل ملکی مشورت کنید. بررسی مفاد قرارداد، شرایط ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان و مدارک پرداخت می تواند از بروز اختلافات بیشتر و طرح دعاوی نادرست جلوگیری کند.
برای بررسی قرارداد، طرح دعوای تایید فسخ یا دفاع در برابر فسخ غیرقانونی، از مشاوره وکیل ملکی استفاده کنید.
دعوای تایید فسخ زمانی مطرح می شود که یکی از طرفین، قرارداد را بر اساس حق قانونی یا قراردادی خود فسخ کرده و از دادگاه درخواست می کند تحقق و اعتبار این فسخ را تایید کند.
در پرونده های ناشی از عدم پرداخت اقساط، پیش فروشنده باید نشان دهد که هنگام اعلام فسخ، حق قانونی یا قراردادی لازم را داشته است.
نکته مهم این است که در دعوای تایید فسخ، دادگاه اصولا حق فسخ را از ابتدا برای خواهان ایجاد نمی کند؛ بلکه وجود شرایط و صحت اعمال فسخ را بررسی می کند.
برای مثال، فروشنده ای که مطابق ماده ۱۶ اخطار قانونی داده، مهلت مقرر را رعایت کرده و پس از پرداخت نشدن بدهی قرارداد را فسخ کرده است، در صورت بروز اختلاف می تواند تایید فسخ را از دادگاه بخواهد.
در مقابل، اگر مشخص شود بدهی پیش از پایان مهلت قانونی پرداخت شده یا اخطار لازم به درستی انجام نشده است، ادعای فسخ بر اساس ماده ۱۶ با ایراد مواجه خواهد شد.
در دعوایی که پیش فروشنده به دلیل پرداخت نشدن اقساط مطرح می کند، پیش فروشنده خواهان و پیش خریدار خوانده دعوا است.
اگر حقوق قراردادی به اشخاص دیگری منتقل شده یا اشخاص دیگری در وضعیت حقوقی ملک ذی نفع باشند، تعیین طرف های دعوا نیازمند بررسی اسناد و انتقالات صورت گرفته است.
رسیدگی به اختلافات مربوط به پیش فروش ساختمان در صلاحیت مرجع قضایی صالح قرار می گیرد. در دعاوی ملکی راجع به حقوق مربوط به مال غیرمنقول، قاعده صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک اهمیت دارد.
با این حال، برای تعیین مرجع رسیدگی باید خواسته دقیق دعوا، ماهیت حقوق مورد اختلاف و مقررات صلاحیت بررسی شود.
لغو ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان درباره داوری قانونی نیز باید در پرونده های جدید مورد توجه قرار گیرد. بنابراین نباید بدون بررسی مقررات فعلی، ارجاع اجباری تمام اختلافات پیش فروش به هیات داوری سابق را مبنای اقدام قرار داد.
در چنین دعوایی، صرف ادعای پرداخت نشدن اقساط برای اثبات فسخ کافی نیست. مدارک باید نشان دهند تعهد مالی وجود داشته، موعد اجرای آن فرا رسیده و حق فسخ به درستی اعمال شده است.
مدارک مهم عبارت اند از:
نوع و تعداد مدارک در هر پرونده متفاوت است. برای نمونه، اگر خریدار مدعی باشد اقساط را پرداخت کرده، بررسی رسیدهای بانکی و نحوه انتساب پرداخت ها به قرارداد اهمیت پیدا می کند.
همیشه نمی توان عدم پرداخت اقساط را مستقل از عملکرد سازنده بررسی کرد.
بر اساس ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان، اگر عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار حق دارد پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر درباره تحقق پیشرفت کار کند.
فرض کنید در قرارداد مقرر شده قسط سوم هنگام تکمیل اسکلت ساختمان پرداخت شود، اما پروژه هنوز به این مرحله نرسیده است. فروشنده قسط را مطالبه می کند و خریدار به دلیل انجام نشدن تعهد ساختمانی از پرداخت خودداری می کند.
در چنین اختلافی، ابتدا باید وضعیت پیشرفت پروژه بررسی شود. اگر پرداخت قسط به مرحله مشخصی از ساخت وابسته بوده و آن مرحله محقق نشده باشد، ادعای فروشنده درباره سررسید بدهی قابل مناقشه است.
مهندس ناظر طبق ماده ۱۲ موظف است به درخواست هر یک از طرفین، ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند.
خریدار نباید صرفا بر اساس تشخیص شخصی خود پرداخت ها را متوقف کند. مستند کردن وضعیت پروژه، درخواست گزارش مهندس ناظر و اعلام موضع قانونی، در دفاع از حقوق او اهمیت دارد.
بله. تفاوت میان حق فسخ قراردادی و حق فسخ ناشی از ماده ۱۶ از مسائل مهم در دعاوی پیش فروش ساختمان است.
در بعضی قراردادها نوشته می شود که اگر خریدار یک یا چند قسط را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. در برخی دیگر، شرطی وجود دارد که قرارداد با وقوع تخلف مشخصی خود به خود منحل شود.
این دو شرط از نظر حقوقی یکسان نیستند.
شرط حق فسخ: با تحقق شرایط توافق شده، اختیار فسخ برای شخص ذی حق ایجاد می شود و اعمال آن نیز ضرورت دارد.
شرط فاسخ: طرفین توافق می کنند که با وقوع یک رویداد معین، قرارداد بدون نیاز به اعلام اراده جدید برای فسخ، منحل شود.
مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۵/۱۳۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان ناظر به مواردی است که قرارداد درباره حق فسخ یا شرط فاسخ ساکت باشد. بر همین اساس، پیش بینی شرط قراردادی مستقل برای فسخ یا انفساخ به دلیل عدم پرداخت وجه، فی نفسه ممنوع شناخته نشده است.
بنابراین، برای تشخیص اینکه فروشنده ملزم به طی تشریفات اخطار دفترخانه است یا می تواند به شرط قراردادی استناد کند، باید متن قرارداد بررسی شود.
این نظریه مشورتی برای شناخت تفسیر حقوقی قانون اهمیت دارد، هرچند جایگزین رسیدگی قضایی و ارزیابی شرایط اختصاصی پرونده نیست.
بسیاری از قراردادهای پیش فروش با مبایعه نامه عادی تنظیم شده اند. این در حالی است که قانون پیش فروش ساختمان برای تنظیم قرارداد رسمی، مقررات مشخصی پیش بینی کرده است.
نبود سند رسمی لزوما به معنای بی اعتباری تمام تعهدات میان خریدار و فروشنده نیست.
در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۵/۱۳۹، قرارداد پیش فروش عادی بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا دانسته شده، اما خارج از شمول سازوکار خاص قانون پیش فروش ساختمان معرفی شده است.
در چنین قراردادهایی، حق فسخ باید بر مبنای شروط توافق شده، مقررات قانون مدنی و سایر قوانین قابل اعمال بررسی شود.
از سوی دیگر، با توجه به مقررات جدید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و زمان اجرای احکام آن، آثار اسناد عادی و امکان استماع دعاوی مربوط به آنها باید به صورت جداگانه بررسی شود.
به همین دلیل، نمی توان مراحل فسخ تمام قراردادهای عادی را عینا مطابق ماده ۱۶ توضیح داد.
فسخ قرارداد به معنای آن نیست که پیش فروشنده حق دارد تمام مبالغ دریافتی را نزد خود نگه دارد.
پس از فسخ معتبر، اصل بر بازگرداندن عوض هایی است که طرفین در اجرای قرارداد دریافت کرده اند. اگر خریدار بخشی از قیمت آپارتمان را پرداخته باشد، تکلیف این وجوه باید در فرایند تسویه حساب مشخص شود.
برای مثال، فرض کنید خریدار از قیمت کل یک آپارتمان، دو میلیارد تومان پرداخت کرده و پس از آن اقساط دیگری را نپرداخته است. فروشنده نیز پس از تحقق شرایط قانونی قرارداد را فسخ می کند.
در این وضعیت، صرف فسخ قرارداد به معنای مالکیت قطعی فروشنده بر دو میلیارد تومان دریافتی نیست. باید مبلغ قابل استرداد، تعهدات باقی مانده و خسارات احتمالی بررسی شود.
اگر قرارداد برای تخلف خریدار وجه التزام معتبری پیش بینی کرده باشد، فروشنده می تواند در چارچوب شرایط قرارداد و قانون نسبت به مطالبه آن اقدام کند.
اما برداشت تمام مبالغ پرداخت شده به عنوان خسارت، بدون وجود مبنای قانونی یا قراردادی معتبر، قابل توجیه نیست.
پاسخ به مفاد قرارداد و مبنای قانونی مطالبه خسارت بستگی دارد.
در صورتی که بابت عدم پرداخت اقساط یا تخلف از تعهدات، وجه التزام تعیین شده باشد، امکان مطالبه آن باید با توجه به متن شرط و ارتباط آن با فسخ بررسی شود.
اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، مطالبه خسارت مستلزم احراز شرایط قانونی مربوط است.
نکته دیگر اینکه دریافت خسارت قراردادی و مطالبه خسارت بر مبنای دیگری نباید بدون بررسی شرایط پرونده به مطالبه مضاعف بابت یک تخلف منتهی شود.
فسخ قرارداد و فروش مجدد واحد دو موضوع مرتبط اما متفاوت هستند.
تا زمانی که درباره اعتبار فسخ اختلاف جدی وجود دارد، اقدام به پیش فروش مجدد واحد بدون تعیین تکلیف حقوق خریدار قبلی خطر حقوقی بالایی دارد.
این موضوع به ویژه در قراردادهایی اهمیت پیدا می کند که برای خریدار حقوقی نسبت به ملک ایجاد شده یا اطلاعات قرارداد در اسناد رسمی ثبت شده است.
اگر فروشنده بدون داشتن حق قانونی، قرارداد قبلی را فسخ شده تلقی کند و همان واحد را به دیگری انتقال دهد، احتمال شکل گیری دعاوی متعدد درباره اعتبار فسخ، الزام به انجام تعهدات و حقوق اشخاص وجود دارد.
بنابراین، پیش از انتقال مجدد ملک باید وضعیت فسخ، حقوق ثبت شده خریدار قبلی و آثار قراردادی آن روشن شود.
اگر پیش فروشنده علیه خریدار دعوای تایید فسخ مطرح کرده باشد، دفاع خریدار به بررسی منشأ حق فسخ و مدارک پرونده وابسته است.
برای مثال، اگر فروشنده به ماده ۱۶ استناد کرده باشد، خریدار می تواند مدارک مربوط به پرداخت بدهی در مهلت قانونی را ارائه دهد یا رعایت نشدن تشریفات اخطار را مطرح کند.
در پرونده هایی که پرداخت اقساط وابسته به پیشرفت پروژه بوده، گزارش مهندس ناظر و مفاد قرارداد نقش مهمی در رسیدگی دارند.
ممکن است خریدار اثبات کند که فروشنده هنوز تعهد لازم برای مطالبه قسط را انجام نداده یا موعد پرداخت طبق قرارداد فرا نرسیده است.
در قراردادهای دارای شرط فسخ نیز باید مشخص شود شرط مورد استناد دقیقا چه زمانی و در چه شرایطی محقق می شود.
دفاع موثر صرفا انکار بدهی نیست؛ بلکه باید نشان دهد چرا حق فسخ ایجاد نشده، به درستی اعمال نشده یا ادعای فروشنده با شرایط قرارداد مطابقت ندارد.
فرض کنید فروشنده و خریدار در دفتر اسناد رسمی، قرارداد پیش فروش یک واحد مسکونی تنظیم کرده اند.
طبق قرارداد، خریدار موظف است در تاریخ های مشخص، اقساط قیمت آپارتمان را پرداخت کند. دو قسط سررسید شده اما پرداخت نشده و در قرارداد نیز شرط مستقلی درباره فسخ به دلیل عدم پرداخت وجود ندارد.
فروشنده موضوع را کتبا به دفترخانه اعلام می کند. دفترخانه اخطار قانونی را صادر می کند و خریدار با وجود دریافت اخطار، در مهلت یک ماهه بدهی خود را نمی پردازد.
پس از پایان مهلت، حق فسخ موضوع ماده ۱۶ برای فروشنده ایجاد می شود. فروشنده نیز فسخ را اعلام می کند.
اگر خریدار مدعی شود که بدهی را تسویه کرده یا پرداخت اقساط به دلیل انجام نشدن تعهدات ساختمانی هنوز الزامی نبوده است، دادگاه باید مدارک طرفین را بررسی کند.
در این مثال، نتیجه دعوا به اثبات سررسید بدهی، رعایت تشریفات اخطار، پرداخت نشدن اقساط و صحت اعمال فسخ بستگی دارد.
در اختلافات مربوط به پیش فروش آپارتمان، نتیجه پرونده فقط به پرداخت نشدن اقساط بستگی ندارد. نوع قرارداد، مفاد شروط فسخ، وضعیت پیشرفت ساختمان، تاریخ اخطارها و اسناد پرداخت باید در کنار یکدیگر بررسی شوند.
گاهی فروشنده حق فسخ قانونی دارد، اما به دلیل رعایت نکردن مراحل لازم، در اثبات آن دچار مشکل می شود. در مقابل، پیش خریداری که اسناد مربوط به پرداخت اقساط یا تخلف سازنده را در اختیار دارد، ممکن است بتواند در برابر ادعای فسخ دفاع کند.
اگر درباره عدم پرداخت اقساط، فسخ قرارداد پیش فروش یا دعوای تایید فسخ با اختلاف روبرو شده اید، پیش از طرح دعوا یا انجام معامله جدید، وضعیت قرارداد و مدارک خود را از نظر حقوقی بررسی کنید.
برای مشاوره فوری درباره فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان و بررسی امکان طرح دعوای تایید فسخ، می توانید با دفتر حقوقی آوای وکلا تماس بگیرید.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل عدم پرداخت اقساط چیست؟ بررسی ماده ۱۶، مهلت یک ماهه خریدار ...
اگر مستاجر مانع تعمیرات ضروری ملک شود، مالک چه اقدامی می تواند انجام دهد؟ بررسی ماده ۲۲ قانون موجر و ...
اگر خانه خریداری کرده‌اید و متراژ واقعی آن با مبایعه‌نامه مطابقت ندارد، پیش از توافق مجدد با فروشنده ...
بررسی خدمات وکیل مالی در تهران، انواع دعاوی مالی و بانکی، مراحل مطالبه وجه، وصول مطالبات، توقیف اموا ...