گاهی پیش می‌آید که شخصی بدون اجازه مالک از ملکی استفاده می‌کند یا پس از پایان قرارداد اجاره، حاضر به تخلیه آن نمی‌شود. در چنین شرایطی، مالک ممکن است بتواند بابت مدتی که ملک در اختیار دیگری بوده، مبلغی دریافت کند. این مبلغ در قانون با عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف شناخته می‌شود.
اما شرط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف چیست؟ آیا صرف استفاده شخص از ملک برای مطالبه این مبلغ کافی است؟ در ادامه شرایط قانونی، مدارک موردنیاز و نحوه دریافت اجرت‌المثل را بررسی می‌کنیم.
اجرت‌المثل ایام تصرف، مبلغی است که شخص در شرایط قانونی مشخص، بابت تصرف یا استفاده از مال دیگری باید پرداخت کند. میزان این مبلغ معمولاً بر اساس ارزش متعارف منافع ملک و نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
برای مثال، اگر مستأجری پس از پایان قرارداد اجاره، بدون رضایت مالک همچنان در آپارتمان بماند، مالک می‌تواند با توجه به شرایط قرارداد و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اجرت‌المثل مدت تصرف را مطالبه کند.
این موضوع فقط به رابطه مالک و مستأجر محدود نمی‌شود و در اختلافات مربوط به املاک مشاع و تصرفات بدون مجوز نیز کاربرد دارد.
برای دریافت اجرت‌المثل، باید شرایطی وجود داشته باشد که دادگاه بتواند بر اساس آن‌ها مسئولیت متصرف را احراز کند.
نخستین شرط، اثبات این است که خواهان حق قانونی دریافت منافع ملک را دارد. این موضوع معمولاً با سند مالکیت یا سایر مدارک معتبر اثبات می‌شود.
در برخی پرونده‌ها، مانند اختلاف میان ورثه، ممکن است ارائه گواهی انحصار وراثت و مدارک مربوط به مالکیت متوفی نیز ضروری باشد.
مالک باید بتواند نشان دهد که ملک در مدت مورد مطالبه، در تصرف خوانده قرار داشته است.
قرارداد اجاره، گزارش تأمین دلیل، صورت‌جلسه تحویل ملک و شهادت شهود از جمله مدارکی هستند که ممکن است برای اثبات تصرف استفاده شوند.
نکته مهم این است که در تصرف غاصبانه، حتی اگر متصرف عملاً از ملک استفاده نکرده باشد، امکان مسئولیت او نسبت به منافع ملک وجود دارد.
یکی از مهم‌ترین موضوعات در مطالبه اجرت‌المثل، مشخص شدن قانونی یا غیرقانونی بودن تصرف و شرایط توافق طرفین است.
اگر شخصی بر اساس قرارداد اجاره معتبر در ملک حضور داشته باشد، معمولاً باید اجاره‌بهای توافق‌شده را پرداخت کند.
اما اگر قرارداد تمام شده باشد و مستأجر بدون اجازه مالک به تصرف ادامه دهد، امکان مطالبه اجرت‌المثل بر اساس شرایط قانونی وجود دارد.
همچنین در تصرفات بدون مجوز، مقررات مربوط به غصب و ضمان منافع قابل بررسی است.
مبلغ اجرت‌المثل معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. کارشناس با توجه به مشخصات ملک، ارزش متعارف استفاده از آن را در مدت مورد اختلاف محاسبه می‌کند.
مهم‌ترین عوامل مؤثر در تعیین اجرت‌المثل عبارت‌اند از:
موقعیت جغرافیایی و ارزش اجاره املاک مشابه
متراژ و نوع کاربری ملک
امکانات و وضعیت ساختمان
مدت تصرف و تغییرات ارزش اجاره در آن دوره
شرایط مؤثر بر امکان بهره‌برداری از ملک
برای مثال، اجرت‌المثل یک مغازه در خیابان اصلی معمولاً با یک واحد مسکونی در همان منطقه تفاوت دارد.
برای طرح این دعوا، بهتر است مدارک مربوط به مالکیت، تصرف و مدت آن جمع‌آوری شوند.
مهم‌ترین مدارک شامل سند مالکیت، قرارداد اجاره در صورت وجود، مدارک اثبات تصرف، اظهارنامه ارسالی و گزارش تأمین دلیل است.
البته ارسال اظهارنامه در همه پرونده‌ها الزامی نیست؛ بااین‌حال، می‌تواند در اثبات مخالفت مالک با ادامه تصرف یا مطالبه قبلی مفید باشد.
برای دریافت اجرت‌المثل، ابتدا باید دادخواستی تنظیم شود که در آن مشخصات ملک، مدت تصرف و خواسته مالی به‌درستی درج شده باشد.
پس از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده به مرجع صالح ارجاع می‌شود.
دادگاه با بررسی مدارک و دفاعیات طرفین، در صورت نیاز موضوع تعیین مبلغ اجرت‌المثل را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد.
در نهایت، اگر شرایط قانونی احراز شود، حکم به پرداخت مبلغ تعیین‌شده صادر خواهد شد.
بله، در برخی شرایط امکان مطالبه اجرت‌المثل از شریک ملک مشاع وجود دارد.
فرض کنید دو نفر مالک یک آپارتمان هستند، اما یکی از آن‌ها بدون رضایت دیگری، تمام ملک را در اختیار گرفته است.
در این شرایط، شریک دیگر ممکن است بتواند بابت محرومیت از منافع سهم خود، اجرت‌المثل مطالبه کند.
البته دادگاه باید موضوعاتی مانند وجود اجازه، توافق قبلی، نحوه تصرف و استحقاق خواهان را بررسی کند. بنابراین صرف سکونت یکی از شرکا همیشه به معنای الزام او به پرداخت اجرت‌المثل نیست.
اجاره‌بها یا اجرت‌المسمی، مبلغی است که مالک و مستأجر در قرارداد درباره آن توافق می‌کنند.
اما اجرت‌المثل بر اساس ارزش متعارف منافع مال تعیین می‌شود و معمولاً در شرایطی مطرح است که برای دوره مورد اختلاف، اجرت قراردادی مؤثری وجود ندارد.
به همین دلیل، پیش از طرح دعوا باید مشخص شود که خواهان حق مطالبه اجاره‌بها، اجرت‌المثل یا مبلغ دیگری مانند وجه التزام قراردادی را دارد.
مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف یکی از راه‌های قانونی برای دریافت ارزش منافع ملکی است که در اختیار دیگری قرار گرفته است.
برای موفقیت در این دعوا، اثبات استحقاق خواهان، تصرف خوانده، مدت تصرف و مبنای قانونی مسئولیت او اهمیت زیادی دارد.
از آنجا که وضعیت قرارداد و نوع تصرف می‌تواند بر نتیجه پرونده تأثیر بگذارد، بهتر است پیش از ثبت دادخواست، مدارک و شرایط حقوقی ملک به‌دقت بررسی شوند.
مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف به بررسی دقیق مدارک و شرایط قانونی نیاز دارد. اگر درباره نحوه دریافت اجرت‌المثل یا اثبات تصرف ملک سؤال دارید، می‌توانید با کمک یک وکیل ملکی متخصص در آوای وکلا از حقوق خود آگاه شوید و اقدامات قانونی لازم را انجام دهید.
چه زمانی می توان از متصرف ملک اجاره بها گرفت؟ | شرط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف چیست؟
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل عدم پرداخت اقساط چیست؟ بررسی ماده ۱۶، مهلت یک ماهه خریدار ...
اگر مستاجر مانع تعمیرات ضروری ملک شود، مالک چه اقدامی می تواند انجام دهد؟ بررسی ماده ۲۲ قانون موجر و ...
اگر مستاجر اجاره خانه را پرداخت نکند چه باید کرد؟ شرایط مطالبه اجاره معوقه، مراحل شکایت از مستاجر، م ...