اگر بعد از خرید خانه متوجه شوید که متراژ واقعی ملک کمتر از متراژ درج‌شده در مبایعه‌نامه است، بسته به شرایط قرارداد، حق فسخ معامله یا مطالبه مابه‌التفاوت قیمت را خواهید داشت. بااین‌حال، قانون برای تمام معاملات ملکی حکم یکسانی ندارد. نحوه تعیین قیمت، شروط قرارداد و اینکه ملک آماده خریداری شده یا به‌صورت پیش‌فروش معامله شده، در تعیین حقوق خریدار نقش دارند.
فرض کنید آپارتمانی ۱۲۰ متری خریداری کرده‌اید، اما هنگام تنظیم سند مشخص می‌شود مساحت واقعی آن ۱۱۴ متر است. در چنین شرایطی، آیا فروشنده موظف است پول ۶ متر کسری را پس بدهد یا می‌توانید کل معامله را فسخ کنید؟ برای پاسخ باید مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی و در معاملات پیش‌فروش، مقررات اختصاصی آن را بررسی کرد.
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، چنانچه ملکی به شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شود و بعداً معلوم شود مساحت واقعی آن کمتر است، خریدار حق فسخ معامله دارد. البته خریدار و فروشنده می‌توانند برای محاسبه کسری متراژ و اصلاح مبلغ معامله توافق کنند.
برای مثال، اگر خانه‌ای با شرط داشتن مساحت ۱۰۰ متر به مبلغ ۸ میلیارد تومان فروخته شود، اما مساحت واقعی آن ۹۵ متر باشد، خریدار در صورت وجود شرایط قانونی می‌تواند معامله را فسخ کند.
نکته مهم اینکه حق فسخ با حق دریافت مابه‌التفاوت یکسان نیست. در معاملات مشمول ماده ۳۵۵، خریدار صرفاً به دلیل کسری متراژ، لزوماً حق دریافت قیمت مترهای کسری را ندارد و باید شرایط قرارداد بررسی شود.
بله، اما امکان مطالبه مابه‌التفاوت به نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد.
اگر آپارتمان بر اساس قیمت هر مترمربع معامله شده و در قرارداد توافق شده باشد که مبلغ نهایی مطابق مساحت قطعی محاسبه شود، خریدار می‌تواند بر اساس این توافق، اصلاح قیمت را مطالبه کند.
برای مثال، اگر یک آپارتمان ۱۰۰ متری با قیمت هر متر ۸۰ میلیون تومان خریداری شود، اما مساحت قطعی ۹۶ متر باشد، مبلغ کسری بر اساس نرخ قراردادی برابر با ۳۲۰ میلیون تومان خواهد بود.
در مقابل، اگر ملک با قیمت کلی و به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد، موضوع می‌تواند مشمول حق فسخ باشد. مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی نیز در شرایط خاص، احکام متفاوتی برای کسری مقدار و اموال غیرقابل تجزیه مقرر کرده‌اند. بنابراین، صرف ذکر قیمت متری در قرارداد برای اثبات حق استرداد وجه کافی نیست.
اگر هنگام انتقال سند متوجه اختلاف مساحت شدید، قبل از امضای هرگونه توافق جدید، علت اختلاف را مشخص کنید. گاهی متراژ در مبایعه‌نامه اشتباه درج شده و گاهی اختلاف ناشی از اندازه‌گیری، صورت‌مجلس تفکیکی یا اشتباهات ثبتی است.
برای پیگیری، اقدامات زیر اهمیت دارند:
1. بررسی مبایعه‌نامه و شروط مربوط به مساحت ملک
2. مقایسه متراژ قرارداد با سند و صورت‌مجلس تفکیکی
3. دریافت نظر کارشناس رسمی دادگستری در صورت اختلاف درباره مساحت
4. ارسال اظهارنامه به فروشنده برای اعلام مطالبه یا اراده فسخ، متناسب با شرایط پرونده
5. طرح دعوای حقوقی مناسب در صورت حل نشدن اختلاف
اگر قصد دارید قرارداد را فسخ کنید، بدون بررسی حقوقی اقدام به امضای اقرارنامه تسویه‌حساب یا اسقاط حقوق قراردادی نکنید؛ زیرا چنین اسنادی ممکن است بر امکان پیگیری بعدی تأثیر بگذارند.
در قراردادهای مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده ۷ مقررات مشخصی برای اختلاف متراژ تعیین کرده است.
اگر مساحت نهایی آپارتمان براساس صورت‌مجلس تفکیکی کمتر از مقدار توافق‌شده باشد، مابه‌التفاوت مطابق نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود.
چنانچه متراژ واحد تحویل‌شده کمتر از ۹۵ درصد مساحت قراردادی باشد، پیش‌خریدار علاوه بر امکان فسخ، می‌تواند خسارت وارده را براساس قیمت روز بنا و نظر کارشناسی مطالبه کند.
بنابراین، اگر آپارتمان پیش‌فروش‌شده ۱۰۰ متر باشد و در نهایت ۹۳ متر تحویل داده شود، خریدار از حقوق ویژه مقرر در ماده ۷ برخوردار خواهد بود.
برای پیگیری حقوقی اختلاف متراژ، مبایعه‌نامه یا قرارداد پیش‌فروش، سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی در صورت وجود، مدارک پرداخت وجه، مکاتبات طرفین و نظریه کارشناسی اهمیت دارند.
نوع خواسته نیز باید دقیق انتخاب شود. بسته به شرایط، دعوا ممکن است مربوط به تأیید فسخ قرارداد، استرداد ثمن، مطالبه وجه ناشی از کسری متراژ یا الزام به اجرای تعهدات قراردادی باشد.
پیش از طرح دعوا، مشورت با وکیل ملکی کمک می‌کند مسیر قانونی متناسب با قرارداد انتخاب شود و از طرح دعوای نادرست جلوگیری شود.
اگر خانه ۵ متر کمتر از قولنامه باشد، می‌توان معامله را فسخ کرد؟
اگر مساحت معین شرط معامله بوده و سایر شرایط قانونی وجود داشته باشد، خریدار می‌تواند حق فسخ داشته باشد. صرف پنج متر اختلاف، بدون بررسی قرارداد، تعیین‌کننده نیست.
آیا کسری متراژ ملک با قیمت روز محاسبه می‌شود؟
همیشه خیر. مبنای محاسبه به قرارداد و مقررات حاکم بستگی دارد. در موارد خاص پیش‌فروش ساختمان، مطالبه خسارت براساس قیمت روز بنا پیش‌بینی شده است.
اگر فروشنده کسری متراژ را قبول نکند چه کنیم؟
می‌توان با ارائه قرارداد، اسناد و مدارک مساحت و در صورت لزوم درخواست کارشناسی رسمی، موضوع را از مسیر حقوقی پیگیری کرد.
کمتر بودن متراژ خانه از مقدار درج‌شده در قرارداد به معنی از بین رفتن حقوق خریدار نیست. قانون برای این اختلاف راهکارهایی مانند فسخ معامله، اصلاح قیمت با توافق طرفین و در موارد قانونی، مطالبه وجه یا خسارت پیش‌بینی کرده است.
اگر پس از خرید خانه متوجه شده‌اید که متراژ واقعی ملک کمتر از مقدار درج شده در قرارداد است، پیش از فسخ معامله یا طرح شکایت، از حقوق قانونی خود مطلع شوید. بررسی دقیق مبایعه نامه و شرایط معامله توسط وکیل متخصص، نقش مهمی در انتخاب مسیر درست برای مطالبه مابه‌التفاوت یا فسخ قرارداد دارد. در مجموعه آوای وکلا می‌توانید با بهترین وکلای ملکی تهران مشورت کنید و برای پیگیری اختلافات مربوط به کسری متراژ، الزام به تنظیم سند و سایر دعاوی ملکی از راهنمایی حقوقی تخصصی بهره‌مند شوید.
اگر خانه خریداری کرده‌اید و متراژ واقعی آن با مبایعه‌نامه مطابقت ندارد، پیش از توافق مجدد با فروشنده ...
بررسی خدمات وکیل مالی در تهران، انواع دعاوی مالی و بانکی، مراحل مطالبه وجه، وصول مطالبات، توقیف اموا ...
در این مقاله، قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه تعیین سهم مالک و سازنده، تعهدات طرفین، زمان بندی پروژه و ...
وکیل وصول مطالبات یا وکیل بدهی، یک وکیل است که در حوزه قانونی برای بازیابی بدهی‌های مالی کار می‌کند. ...